分手！中国平安公告，招商蛇口“中年危机”了吗？
撰文|蜜姐&编辑|杰儿
刚刚过去的周末，中国平安有没闲着，在星期天（9月13日）发布了一份公告：宣布终止以35.18亿元参与招商蛇口的定向增发（见今日词汇）。
中国平安入股招商蛇口的大戏在上演四个月左右后，最终以“分手”收场。
今年招商蛇口的半年报显示，其上半年合约销售金额同比增长9.4%，破千亿，更是首次进入销售榜TOP10！
有意思的是，中国证券报报道，近两个月（7月13日-9月11日），招商蛇口的市值却蒸发了近300亿！
跻身尖子生行列的招商蛇口，净利润同比下滑了8成！股价近两个月跌跌不休，到底是遭遇黑天鹅短暂低价，还是遭遇中年危机，压力山大？
今天，蜜姐就来和蜜友们一起扒一扒这家有着40余年历史的资深老牌房企。
01
先来看这次的“分手”事件。
从平安发布的公告来看，蜜姐认为两家公司都挺大气的，“分手”体面。
平安给出终止交易的原因是“由于目前资本市场环境的变化”，而经双方友好协商，“平安资管与招商蛇口互不承担违约责任”。
不过，此前你侬我侬，被市场高度关注，为何走到今天这一步？对招商蛇口又有哪些影响？故事还得从几个月前说起。
5月31日，中国平安发布潜在关联交易公告。
6月1日，招商蛇口发公告，披露了停牌事由及工作安排。
公告披露，招商蛇口拟采用发行股份、可转换公司债券及支付现金的方式向深圳市投资控股有限公司（以下简称“深投控”）购买其持有的南油集团24%的股权，同时向战略投资者定增募集配套资金。
而战略投资定增募集配套资金的对象就是平安人寿委托的平安资管。
资金来源为平安人寿的保险资金，拟认购招商蛇口该次募集配套资金非公开发行的股份。
也就是说，待交易完成后，平安人寿将成为招商蛇口的第五大股东。
可能不少蜜友对南油集团不太熟悉，容易被这个名字迷惑。
南油集团实际上是一家立足深圳的老牌房企，主业是产业园区的投资、开发、经营管理及物流仓储等。
招商蛇口想要购买南油集团24%的股权，看重的是其持有的前海自贸股权，而前海自贸在前海自贸区内拥有优质的土地资源。
这次的交易本来是作好了“三赢”的准备：
1、招商蛇口“不出钱”获得前海自贸区内拥有优质的土地资源；
2、平安花钱再入股一家大型房企；
3、深控股获得招商蛇口的部分股份、可转换公司债及平安人寿支付购买南油集团股权的现金，并成为招商蛇口的股东。
然而，如意算盘不好打。
02
6月5日，招商蛇口与平安资管签订附条件生效的非公开发行股份认购协议。
同一天，双方签订战略合作协议，称未来双方将在智慧园区、康养、建筑、保险、投融资方面进行合作。
7月13日，重组报告书（草案）披露，四天后招商蛇口收到了深交所的问询函，内容涉及土地评估、交易价格、股价参考标准、股份来源等关键问题。
招商蛇口的回复公告称，南油集团原W7部分地块等被调整为公共配套用地，存在被政府收回的风险，而南油集团下属公司持有的两块地到期后能否进行续期也存在不确定性。
不过，其认为这些不确定性对未来的经营影响较小，且就相关风险与与深投控在《购买资产协议》中进行了补偿约定。
走到今天这一步，在业内人士看来并不意外：
一方面，招商蛇口大费周章地找第三方募资，不如直接向深投控发行股份，以完成收购；另一方面，相比定增约定价格15.77元/股，按照招商蛇口近期的股价走势，如果中国平安的确想要入股招商蛇口，完全可以等一等，以更简单的手续、更便宜的价格直接在二级市场购买招商蛇口的股份。
平安是不折不扣的隐形“房企大佬”，已持股碧桂园、华夏幸福、中国金茂、旭辉控股等多家房企。终止入股招商蛇口并不会有太大影响。
反观今年上半年遭遇净利润大降8成的招商蛇口，压力不小。
折腾了4个来月，没有抱住“金主”，反倒是定增的消息让中小股东不安，叠加一份不太令人满意的半年报，近两个月股价总体是持续向下。
03
招商蛇口成立于1979年，早在41年前，就开始建设开发运营深圳蛇口片区。其母公司招商局集团更有“百年招商”的美誉。
背靠大树好乘凉，在房地产“万保招金”（万科、保利、招商、金地）的黄金时代，招商地产的高光时刻来得特别早。
早在2007年，招商地产就成为了内地第一支破百的地产股（曾一度高达102.89元/股）。
2015年12月，重组后的招商蛇口在深交所上市。
对比过去的辉煌，如今的股价恐怕让投资者是一言难尽。
不过，5年内重回TOP10倒是在今年上半年实现了，尽管“代价”也颇为沉重。
据招商蛇口2020年半年报披露，期内实现合约销售金额1107.1亿元，排名第10位；营业收入243.2亿元，同比增长45.74%。
然而如此亮眼的销售业绩，结果却是增收不增利。
相比破千亿的合约销售金额，同期归母净利润居然不到10个亿，仅为9.13亿元，同比大降81.35%；归母扣非净利润约7.4亿元，同比下滑84.68%！
上半年，招商蛇口的毛利润为58亿元，同比下降8.2%；毛利率23.85%，相比2019年上半年的37.88%，同比下降超14个百分点；更惨的净利率仅为个位数5.11%，而2019年同期则为32.38%。
以如此大幅度牺牲利润换来的规模，是否值得？恐怕是很多投资想要搞清楚的问题。
投资者们失望的心情也是可想而知，近期其股价跌跌不休也就不足为奇了。
招商蛇口的优势背靠大树，融资成本低，但激情冲击规模，短债压力也不小。
以半年报为例，其短期有息负债较2019年底攀升超20%，总额超600多亿元。现金短债比在踩红线的边缘。
而今年的大手笔拿地，未来也承压不小。
今年1-7月，据光大证券的跟踪报告显示，招商蛇口新增土储约780万方，总地价约722亿元。
典型如，7月上海虹口区轰动一时的“围标地块”，招商蛇口以44.04亿元拿下，楼面成交价破8万元/平米……
还有机构“盛赞”其拿地勇猛，蜜姐也只有呵呵了……
当别的房企都在加紧去化，减少负债的时候，作为一个逆行者，不仅需要勇气，也会承担更多不确定性和风险，并非勇者无敌。
PS:招人啦！
闺蜜财经旗下作者人才济济，多次荣获新浪财经头条原创自媒体奖、网易年度态度风云作者、百度百+年度影响力作者、问房签约行家、蚂蚁财富专栏作者、招行社区邀请入驻作者等。
期待你加入我们这个大家庭！欢迎来撩！
亲爱的蜜友们：欢迎大家一起学习，共同成长：用今日词汇在留言区造句，连续坚持一周，将获赠《海龟交易法则》《基金定投：让财富滚雪球》《灭火：美国金融危机及其教训 》等好书中的一本（任选其一，先到先得），不重复赠书。如能坚持一个月，将赠送神秘学习大礼包哦。
今日词汇：定向增发
定向增发：简称“定增”，指向有限数目的机构或个人投资者发行债券或股票等投资产品。通过定向增发可实现外资并购或引入战略投资者。
中小股东通常会担心定向增发损害自身利益，因为如果定向增发折价程度越大，对公司未来长期业绩负面影响幅度越大；定向增发前后，中小股东所持有的股票数量不变，未能获得折价增发带来的股票溢价流通利益，但却要承受未来可能的每股预期年化预期收益的下降产生的股价下跌损失。
往期好文
本文为闺蜜财经原创，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！
欢迎阅读闺蜜财经友号杠杆地产力作：高手成都！|大城市的供地秘密②
蜜友们，很抱歉！老的读者群已满员，现建了新的读者群。欢迎大家来这里，聊聊投资，谈谈理财，说说育儿，讲讲职场和情感，一起成长一起开挂，做自己的女王！
请加微信Huoxing2099（备注:闺蜜财经），拉你入群。